Covid-19 ve Kira Sözleşmelerinin İfasına Etkisi
• Faaliyetleri geçici olarak askıya alınmış (cafe, berber, spor salonu vb.) yerler,
• Faaliyetleri paket servis gibi yöntemler ile kısıtlanmış (restoran,market vb.) işletmeler,
• Faaliyetlerine devam eden fakat işleri etkilenen diğer işletmelerin durumları
TBK m. 138 ; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenilmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanır.” hükmü yer almaktadır.
Söz konusu madde ile sözleşme kurulurken var olan koşulların beklenmeyen bir şekilde değişmesi ve bu değişimin sonucu sözleşme taraflarından biri için dengenin katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, sözleşme dengesi aleyhine bozulan tarafın sözleşme şartlarına tam olarak bağlı kalması beklenemez. TBK madde 138, sözleşme taraflarına, söz konusu olumsuz şartları uyarlama ve uyarlamanın sonuçsuz kaldığı hallerde fesih hakkı tanımıştır. Virüs sebebiyle ortaya çıkan zararın kiracının iflasına sebebiyet vermesine gerek yoktur. İfanın istenilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağı şekilde sözleşme koşullarının borçlu aleyhine değişmesi yeterlidir.
Öngörülemez durumlardan biri olan Korona Salgını nedeni ile işyerini kullanamayan kiracının sözleşme yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesini beklemek hakkaniyete uygun değildir. Söz konusu şartlarda kiracı TBK madde 138’e göre kira bedelini ifa etmeden veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasına ilişkin davası açabilecektir.
İfa etmeden dava açılması halinde, kira bedelinin ödenmemesi kiralananın tahliyesine neden olabilmektedir. Fakat 25.03.2020 Tarih, 31080 (Mükerrer) Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 26.03.2020 Tarihinde Yürürlüğe giren 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un GEÇİCİ MADDE 2’de ; “01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi sözleşmenin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Şeklinde düzenlenerek bu tarihler arasında ödenmeyen kira bedelleri için tahliye davası açılmasının önüne geçilmiştir..
Söz konusu hüküm ile kiracıların kira ödeme borcu devam etmekte, ama 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihleri arasında kira bedelinin ödenmemiş olması tek başına tahliye sebebi olmakmaktadır.
Sözleşme ile cezai şart veya gecikme cezası kararlaştırmışlar ise bunlar kiracıdan talep edilebilecektir. Ayrıca geç ödenen kira bedeli için kiraya verenin temerrüt faizi talep hakkı sona ermemektedir.
Aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kirada uyarlama yapılabilmesi için dava açılması zorunludur. Aksi takdirde kira borcu tam olarak ödenmek zorundadır.
Uyarlama davasında Mahkemeden;
- Sözleşme hükümlerinin tamamen askıya alınmasını,
- İşyerinin kapalı olması veya ciddi ciro kaybı olması nedeniyle kira bedelinin ve ortak giderlerin ödenmemesine,
- Aksi takdirde işyerinin kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına,
- Aleyhe cezai şart ve fesih hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesi talep edilebilir.
- Faaliyet gösterilemeyen süre kadar kira sözleşmesinin mücbir sebep zamanındaki sözleşme şartları üzerinden uzatılması istenebilecektir.
- Kira sözleşmesinden umulan menfaatin elde edilebilme ihtimalinin kalmaması halinde sözleşmenin feshedilebilme imkânı da bulunmaktadır.
Mahkeme, kira bedelinin ödenmemesine veya kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebileceği gibi, ödemesi yapılan kiraların geri alınmasına da karar verebilecektir.